Preliminare registrato o Preliminare trascritto?

Spesso tra registrazione e trascrizione si fa confusione, dando per scontato che la prima implichi la seconda, invece non è così! Infatti sono due procedure diverse tra loro con finalità altrettanto lontane tra loro.

La registrazione di un atto privato, è obbligatoria, e serve a garantire al preliminare, in questo caso, la data certa (ossia fare in modo che nessuno possa contestare più il momento in cui esso è stato sottoscritto), mentre la trascrizione è facoltativa e serve per prevalere su eventuali altri acquirenti o sui creditori che vogliono aggredire l’immobile di interesse con azioni pregiudizievoli.

Ma scendiamo del dettaglio!

Per quanto non sia obbligatoria per legge, la firma del compromesso (o meglio detto «contratto preliminare») è diventata la prima tappa per arrivare al trasferimento della proprietà di un immobile con il rogito notarile.

Ma perché si firma il compromesso? E perché si registra? Fondamentalmente perchè le parti vogliono vincolarsi reciprocamente, per poi avere tutto il tempo per prepararsi al contratto definitivo. In questo modo infatti, si evita che durante tale periodo, il venditore possa trovare altri acquirenti o che il compratore possa cambiare idea. L’obbligo inoltre è anche di tipo economico ed è per questo che serve la registrazione con la sua data certa. Per legge, se una delle due parti si ritira dal vincolo sottoscritto con il preliminare, dovrà lasciare alla controparte l’importo della caparra versata, se si tratta dell’acquirente e il doppio di essa se a ritirarsi è il venditore.

La registrazione è un atto dovuto: benché il compromesso sia una scrittura privata che non richiede la presenza del notaio, essa va registrata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La mancata registrazione costituisce un'evasione fiscale, ma soprattutto rende il compromesso nullo perché privo della «data certa». La registrazione può farla chiunque, quindi anche una delle parti che hanno sottoscritto il compromesso.

Ben diversa è la trascrizione del preliminare. E’ importante sapere che la trascrizione non si presenta all’Agenzia delle Entrate ma presso la Conservatoria, ai pubblici registri immobiliari. A differenza della registrazione, che come detto è obbligatoria, la trascrizione è facoltativa ed ha un effetto per solo tre anni, dopo i quali - se ancora non si è firmato il rogito - va rinnovata.

Ma a che serve la trascrizione del preliminare? Serve per garantire l'acquirente da eventuali frodi del venditore qualora questi prometta in vendita, o venda del tutto, l'immobile ad altre persone, nonostante la firma di un precedente compromesso e il relativo incasso dell'anticipo. Parimenti la trascrizione del compromesso serve all’acquirente per prevalere anche su eventuali ipoteche iscritte sull’immobile o su pignoramenti, apposte successivamente alla trascrizione, mettendo in salvo il suo investimento.

Poiché la trascrizione è un atto che ha un costo, vediamo quando a nostro avviso è bene ricorrevi:

• Quando tra il compromesso ed il rogito notarile vi è un arco di tempo molto lungo, dove 6 mesi sono da considerare molti. Infatti in 6 mesi il venditore potrebbe prendere un finanziamento sull’immobile, potrebbe arrivare un pignoramento, un’ipoteca legale o un' ipoteca giudiziaria.
• Quando la parte venditrice è un costruttore, quindi più a rischio per ipoteche giudiziarie e  pignoramenti
• Quando la vocina dentro di noi ci dice di non fidarci del venditore!

Per la trascrizione è necessario che il compromesso sia fatto dal notaio, o che le firme delle parti siano da quest'ultimo autenticate. E’ infatti il notaio stesso a trascrivere il compromesso recandosi all'ufficio dei registri immobiliari e presentando la nota di trascrizione. Proprio per questo motivo sarebbe l’ideale sapere da subito, quando si fa un accordo di compravendita, se serve il preliminare solamente registrato o se serve anche la successiva trascrizione, così da organizzare da subito l'eventuale appuntamento con il notaio.